Aunque el mercado argentino del real estate verde está aún en su etapa inicial, los cambios en el panorama macroeconómico permiten esperar una aceleración del desarrollo de negocios en el campo de la construcción sustentable en nuestro país, en el que la madera tiene mucho por ganar.
Buildgreen / Conferencia Internacional + Expo, que se llevó a cabo del 5 al 7 de octubre en la Ciudad de Buenos Aires, organizada por Argentina Green Building Council (AGBC).
“Año a año buscamos generar el cambio de paradigma hacia la construcción sustentable, que es una instancia superadora de esa visión ecológica donde se suele creer que la preservación es la única manera de cuidar el medio ambiente. Aunque nuestro mercado local no es lo suficientemente maduro, ha evolucionado enormemente en estos siete años desde que realizamos Buildgreen. Los profesionales y desarrolladores vieron que construir sustentablemente es un buen negocio y están trabajando para mostrar que los productos sustentantes pueden tener gran aceptación en el mercado”, comentó a modo de balance el Ing. Carlos Grinberg, presidente de AGBC.
El cambio de paradigma mencionado por Grinberg se refiere a una serie de factores que tienen un impacto definitorio en el mercado del real estate: construcción sustentable pasa a ser sinónimo de construir bien y eficientemente, lo que tendrá como consecuencia lógica (en el largo plazo) la construcción certificada. A su vez, la incidencia del cambio climático en la opinión pública lleva a las empresas a encarar cambios en los procesos de producción y en sus cadenas de proveedores, culminando en un cambio de la oferta a la sociedad civil.
También hubo coincidencia entre los conferencistas en que el horizonte de los negocios del real estate verde tendrá un rol fundamental la eficiencia energética en todas las etapas, incluyendo las prestaciones en el tiempo de los edificios, como también la diversificación de la matriz energética y el estímulo crediticio. En esta línea, varios expositores indicaron que el camino de la certificación (LEED) convierte los proyectos en viables en el largo plazo y los posiciona a la vanguardia dentro de la oferta, con una tasa más rápida de ocupación de la superficie construida.
En busca de las oficinas verdes
En el marco del panel “¿Existe un Mercado Verde de Real Estate?”, se trazaron las tendencias para el corto y mediano plazo en nuestro país de este segmento del mercado de la construcción.
“La visión LEED debe estar en todas las etapas, desde la relocalización hasta el facility management. La certificación LEED es el nuevo estándar, pero el sector público, que es un enorme consumidor, no lo tiene como premisa. En Argentina el plus sustentable en las oficinas no tiene impacto en el precio. La necesidad de hacer edificios verdes ha surgido por la toma de conciencia del mundo y el encarecimiento del costo de la energía. Como en nuestro país ha estado altamente subsidiada este factor ha impactado mínimamente en la evaluación del edificio verde en dólares por metro cuadrado, pero esto va a cambiar de cara al futuro”, comentó el Arq. Damián Tabakman, presidente de APPI – Asociación Argentina de Profesores y Consultores de Real Estate, que ofició como moderador del panel que integraron Patricio Weiss, presidente de Castro Cranwell Weiss SA, una de las empresas más importantes en el sector inmobiliario nacional, y Alejandro Badino, gerente General de Colliers Internacional Argentina, consultora especializada en negocios inmobiliarios.
“Saber quién ocupa los edificios de oficinas Clase A es fundamental en el negocio del real estate verde”, comenzó diciendo Patricio Weiss. Empresas multinacionales de los rubros bancos, servicios, energía y consumo masivo son las más demandantes de oficinas verdes, tanto en alquiler como en compra.
Weiss también recordó que históricamente el 80% de las transacciones de edificios Clase A corresponde a alquileres. “El promedio de alquiler en la Clase A está entre US$ 26 y 27 (NdlR: oficiales al momento de la conferencia) el metro cuadrado más expensas e impuestos. El 100% de alquileres de Clase A se hace en dólares. Pero las puntas del mercado pueden estar entre US$ 39 y 19 o 20. Ahí lo que es clave es la ubicación”. El empresario acotó que siempre que hay una devaluación el mercado tarda en acomodarse entre dos o tres meses para esperar el impacto en la facturación de las empresas.
En cuanto al stock de oficinas verdes, Weiss precisó que hay alrededor de 20 edificios con certificación y 77 en proceso. “Para comparar con otros países de Latinoamérica –avanzó el ejecutivo– Brasil tiene 1000 registrados y 250 certificados, México alrededor de 600 y 150, Chile 300 y 90. En Argentina tenemos la característica de que la oferta siempre va detrás de la demanda. Hoy el mercado nos ha llevado despacito a que no ser green ya no sea una opción. Estar pensando en un edificio Clase A es habitual para empresas multinacionales, cuya opción la toman desde afuera para tener una imagen institucional de estar con el medio ambiente y la sociedad civil”.
A la hora de evaluar el negocio, Weiss puso el acento en el rendimiento a largo plazo y el papel del estado: “El mercado doméstico muestra una particularidad negativa porque aún el Estado no es un demandante de edificios verdes, como sí sucede en otras partes del mundo”.
Por su parte, Alejandro Badino puso de relieve la evolución de la construcción sustentable en Argentina. “Hace tres años, en esta misma conferencia tuvimos que explicar las distintas categorías y las certificaciones, y esta vez sentimos que ya no es estrictamente necesario, y eso nos demuestra que hay una madurez adoptada en el mercado con el tema de edificios verdes, más allá de que todavía falte conocimiento específico e incentivos fiscales”, señaló el gerente General de Colliers Internacional Argentina.
Badino también destacó el grado de penetración que está teniendo el mercado green en toda América Latina, lo que abre oportunidades de negocios en el exterior para los proveedores de instalaciones, por ejemplo. “De todos los proyectos que existen la mitad ya está certificado, mientras que el otro 50% está registrado y en proceso, y la mayoría llega. ¿Qué pasa en Argentina? En el mercado de oficinas tenemos certificados 1.646.000 metros cuadrados, de los cuales el 54% es triple A y el 46% A. Resulta interesante observar que hay un 33% del mercado de edificios green que está hecho por pequeños desarrollistas, lo que muestra una tendencia que hace diez años no existía. Las proyecciones para 2016 / 2017 es que la mayoría de los edificios de oficinas que ingresa al mercado sean green”.
Al enfocar el análisis en la demanda, Badino coincidió con Weiss en que las compañías internacionales en Argentina ejecutan las decisiones de sus matrices. Así pasa a ser decisivo “la imagen que tiene cada empresa, porque estar en un edificio vip también mejora el ambiente laboral y la productividad”, puntualizó. Por esto, el desarrollista actualmente “casi no se plantea que el edificio sea green, lo toma como un hecho y aunque desconozcan el tema saben que en un proyecto a largo plazo no se pueden bajar del tren vip, lo tienen que hacer”. En este punto es donde resulta crucial el asesoramiento de las consultoras porque “todavía faltan procedimientos técnicos, oportunidades de negocios que se pueden mejorar, porque hay muchos edificios donde las compañías terminan haciendo los interiores con otros estándares y después no lo certifican”, comentó el ejecutivo de Colliers. “En los próximos años –continuó– nos vamos a tener que ir adaptando a los beneficios mutuos entre el desarrollista y la compañía para poder obtener una relación de ganancia”. Esto incluye a los proveedores de servicios e interiorismo.
Badino también apuntó que las reglas del mercado energético local van a cambiar y ello será un impulso para el mercado de edificios verdes. “Todo indica que al día de hoy la manera de hacer proyectos ya incorpora como un estándar hacer desarrollos de edificios verdes motorizada por la toma de conciencia de la responsabilidad de la sociedad respecto del cuidado del medioambiente, pero también por el encarecimiento del costo de la energía que, en nuestro país, es inminente. Todo esto pareciera que tendrá un impacto a la hora de evaluar un edificio green respecto del valor del alquiler. Ser verde pasará a ser en Argentina no sólo una responsabilidad, sino también una necesidad”, concluyó.
BUILDGREEN 2015 tuvo como sede la Usina del Arte del barrio de La Boca, Buenos Aires, y reunió a 37 conferencistas y 42 empresas que aportaron conceptos y soluciones para edificios y ciudades más sustentables.
Además se realizaron workshops educativos en los que se trabajó sobre la concepción de Eco-distritos y Eco-edificios y se desarrolló una muestra de 2.500 m2 de exposición de novedades en productos y soluciones de las empresas del sector, así como un tour a los principales edificios LEED de la ciudad.
Mas información en www.expobuildgreen.org.ar
